住房参考资料
以房屋净值借款：房屋净值信用额度与其他房屋担保借款
房屋净值不等于可用信用。借款可以增加流动资金，但也会形成由房屋担保的债务；在借款发生时，借款本身通常不会增加净资产。
未能载入最新来源数据。已核查来源的备用内容仍会显示；使用任何限额前，仍需核对现行官方规则。
概要
房屋净值是资产负债表金额，不是获批额度
房屋净值是房产价值减去房贷余额、房屋净值信用额度（HELOC）余额，以及由该房产担保的其他债务。部分净值可能支持新增借款，但贷款机构仍会评估房产价值、贷款价值比限额、收入和偿债能力、信用状况、抵押权顺位及产品规则。
HELOC 是由房屋担保的循环信用。再融资通常会修改或替换房贷。第二顺位房贷或房屋净值贷款，一般是由房产担保、一次性发放的独立贷款。
核心指标
区分房屋净值总额与可能的借款空间
房屋净值：认可的房产价值 − 房贷余额 − HELOC 余额 − 由该房产担保的其他债务。
某项贷款价值比（LTV）限制下的示意借款空间：适用的 LTV 限额 × 贷款机构认可的房产价值 − 现有房屋担保债务。
后一项金额并非可获批额度的估算。产品限额、资格要求、抵押权顺位、费用及贷款机构政策，都可能减少或完全消除可借金额。
对比速览
常见房屋担保借款结构
| 方式 | 如何取得资金 | 还款方式与利率风险 | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 再融资 | 通过修改或替换房贷取得一次性资金 | 按期偿还本金和利息；按合同采用固定或浮动利率 | 资格要求、适用 LTV 及原房贷可能产生的费用 |
| 独立 HELOC | 与房贷分开的循环信用 | 最低还款额可能只涵盖利息；通常采用浮动利率 | HELOC 部分通常不超过 65% LTV |
| 组合式或额度随本金偿还而恢复的安排 | 房贷与循环信用由同一担保安排支持 | 房贷部分按计划偿还本金和利息；随着房贷本金偿还，可用循环信用额度可能增加 | 在受联邦监管贷款机构的范围内，超过 65% LTV 的部分必须按计划偿还本金，且已偿还本金不得重新转为可借额度 |
| 第二顺位房贷或房屋净值贷款 | 一次性发放的独立房屋担保贷款 | 按合同定期还款；固定或浮动利率 | 抵押权顺位、房屋担保债务总额、资格及贷款机构政策 |
| 反向房贷 | 特殊的房屋担保借款 | 通常延后还款；利息按产品规则累积 | 采用独立的年龄、净值、成本和还款框架；不属于本页主要范围 |
可支持借款的净值
贷款机构认可的房产价值和资格要求都会产生影响
房屋净值总额与可支持借款的净值可能不同。贷款机构采用的估值可能低于房主估计；现有房屋担保债务会占用借款空间；不同产品有各自的 LTV 限额；收入、偿债能力、信用和房产要求仍然适用；法律服务、估值、登记和行政费用也可能减少实际到手金额。
即使 HELOC 当前余额较低，尚未使用的信用额度也可能影响日后的贷款资格评估。
资产负债表影响
借款同时改变流动资金和债务
从 HELOC 提取 20,000 加元，可以同时形成 20,000 加元现金和 20,000 加元债务。在不考虑费用、消费、投资变化或资产价值变化时，两者在净资产中相互抵销。之后的结果取决于资金用途、利息、还款、费用，以及房产或所购资产价值的变化。
HELOC 的运作方式
由房屋担保的循环信用
在获批限额内，资金一般可以借出、偿还后再借。HELOC 通常采用浮动利率。最低还款额可能只涵盖利息；若不额外偿还，本金会继续未清偿。由于债务以房屋作担保，未履行合同要求可能使房产面临风险。
现行联邦规则范围
独立 HELOC 与组合安排
| 限制 | 经官方来源核查的数值 | 适用范围 |
|---|---|---|
| FCAC 所述独立 HELOC 的最低房屋净值比例 | 超过 35% | 消费者指引；资格、估值、信用和贷款机构政策仍然适用 |
| FCAC 所述房贷与 HELOC 组合安排的最低房屋净值比例 | 20% | 消费者指引；不表示一定获批 |
| 无需按期偿还本金的 HELOC 部分上限 | 65% LTV | OSFI 对受联邦监管金融机构的要求 |
| 组合安排中超过 65% LTV 的贷款部分 | 按计划偿还本金，且已偿还本金不得重新转为可借额度 | OSFI 对受联邦监管金融机构的要求 |
| 未投保组合安排的总体上限 | 80% LTV | 受联邦监管的未投保贷款范围；特殊计划可能不同 |
这些数值说明产品和监管边界，并不表示贷款机构会予以批准。
其他房屋担保借款
再融资、第二顺位贷款和可担保多项债务的抵押登记
再融资可以通过增加或替换房贷取得一次性资金，但仍须满足资格和 LTV 规则。再融资金额通常并入一笔按计划分期偿还本金和利息的贷款。若原房贷期限尚未结束，再融资还可能产生提前还款费用和登记费用。
第二顺位房贷的抵押权顺位排在现有第一顺位房贷之后。房屋净值贷款通常是由房产担保、一次性发放并按期偿还的贷款，但产品名称和结构可能不同。由于抵押权顺位不同，利率、费用、资格和还款条件也可能不同。
一种可担保多项债务的抵押登记，可以在较高的登记金额下同时担保房贷、HELOC 或其他借款。它可能让后续获批借款无需重新登记，但也可能使更换贷款机构更复杂。登记金额不等于当前实际借款金额。
比较范围
反向房贷采用不同的规则框架
反向房贷同样以房屋净值作担保，但年龄、还款、利息累积和遗产处理框架不同。本页仅用它来区分 HELOC、再融资和第二顺位房贷。详细内容应由独立的退休与住房资料说明。
官方来源
资料依据
谨慎使用
重要限制
- 本页不判断借款申请能否获批，也不估算有多少房屋净值可以支持借款。
- 本页不把 65% 或 80% 视为适用于所有类别贷款机构或特殊计划的通用限额。
- 本页不假设贷款机构会接受房主自行估计的房产价值。
- 本页不比较具体贷款机构或产品，也不表示只付利息的最低还款会减少本金。
- 尚未使用的信用额度不计作现金或净资产。
- 反向房贷的详细分析不属于本页范围。
本页仅提供教育信息，不构成财务、房贷、税务、法律或投资建议。